Может ли единщик сдавать недвижимость в субаренду

Частный предприниматель на группе 2 единого налога арендует нежилое помещение — магазин для осуществления своей торговой деятельности. В связи с уменьшением ежемесячного дохода единщик планирует сдать в субаренду часть арендованного им магазина.
Считается ли субаренда посредничеством для упрощенцев? Если нет, может ли единщик сдавать часть недвижимости в субаренду, не нарушая условий пребывания на упрощенной системе налогообложения?

ОТВЕТ: Единщик группы 2 может сдавать недвижимость в субаренду без негативных последствий для себя, если будет придерживаться определенных условий. Разберемся по порядку.

Аренда для единщиков, особенно для плательщиков группы 2, — вопрос достаточно деликатный и опасный. В НКУ существует множество нюансов о предоставлении услуг по аренде упрощенцами данной группы, чтобы удержаться в ней.

Начнем едва ли не с самого главного. Считается ли субаренда посредничеством? Ведь упрощенцами группы 2 не могут быть те предприниматели, которые предоставляютпосреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ). Такие физические лица — предприниматели относятся исключительно к группе 3 плательщиков единого налога, если отвечают требованиям, установленным для такой группы.

Однако субаренда — это та же аренда в определенном смысле. Для того чтобы убедиться в этом, заглянем в ГКУ. Так, согласно ст. 759 ГКУ, по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. В соответствии со ст. 761 ГКУ, передавать имущество в аренду имеет право как собственник вещи, так и лицо, которому принадлежат имущественные права. Тогда как лицо, арендующее имущество, имеет часть имущественных прав на данное имущество и может пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению в рамках договора аренды. Поэтому арендатор также может сдать данное имущество в субаренду (поднаем), если такого запрета нет в договоре аренды.

Таким образом, с точки зрения гражданского законодательства, аренда и субаренда — это одно и то же, отличие лишь в том, что при субаренде арендодателем является не собственник имущества, а лицо, владеющее имущественными правами, то есть лицо, которое арендует имущество у собственника.

Согласно КВЭД-2010, деятельность, связанная со сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, относится к группе 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества»включающей сдачу в субарендужилой и нежилой недвижимости и земли.

...

Поскольку посредник не арендует имущество, а поэтому и не имеет имущественных прав на такую недвижимость и, как следствие не может сдать такую недвижимость в субаренду. Его услуги заключаются в нахождении подходящего арендатора для арендодателя или же наоборот, которые в последствие заключают договор аренды между собой. Такой вид деятельности, как предоставление посреднических услуг по аренде, относится к КВЭД-2010 68.31 «Агентства недвижимости». И именно на этот КВЭД наложено табу для единщиков группы 2.

Все вышеперечисленное подтверждает наше мнение о непричастности субаренды к посредничеству. Более того, соглашаются с этим и сами контролеры в подкатегории 107.03«ЗІР».

С тем, что субаренда не является посредничеством, мы разобрались. Однако этого недостаточно. Пришла очередь перечислить условия, которые необходимо выполнять, чтобы оставаться на группе 2, сдавая в субаренду недвижимость.

Условие 1. Учитывайте ограничения НКУ по площади имущества, сдаваемого в аренду

Как указано в п. 291.5.3 НКУ, не могут применять упрощенную систему налогообложения физлица-предприниматели, предоставляющие в аренду:

земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га;
жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 кв.м;
нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 кв.м.

Следовательно, общая площадь предоставленного в субаренду имущества в нашем случае — это часть нежилого помещения — не должна превышать 300 кв.м. В противном случае единщик должен покинуть упрощенную систему налогообложения.

Условие 2. Сдавать в субаренду можно только населению и единщикам

Не стоит забывать о том, что аренда, а, как следствие — и субаренда, является услугой в соответствии с пп. 14.1.203 НКУ (письмо ГНС в Донецкой области от 12.04.2012 г. № 4698/10/06-213-16). А, как известно, согласно пп. 2 п. 291.4 НКУ единщики группы 2 не могут предоставлять услуги общесистемщикам (как предпринимателям, так и предприятиям) и лицам, осуществляющим независимую профессиональную деятельность.

Условие 3. Возможность субаренды должна быть предусмотрена в договоре

Согласно ст. 774 ГКУ, передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (поднаем) возможно только с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом.

Таким образом, для того чтобы сдавать часть магазина в субаренду, единщику следует пересмотреть договор об аренде, заключенный между ним и собственником помещения, на наличие запрета осуществлять его субаренду.

В случае если запрета нет, тогда упрощенец должен обратиться за письменным согласием владельца касательно субаренды. Когда запрет все-таки существует, не стоит опускать руки, ведь, возможно, арендодатель изменит свое решение, заключив дополнительное соглашение о внесении изменений к основному договору аренды.

Условие 4. Следует иметь необходимый КВЭД

Напоследок отметим, что для осуществления деятельности по предоставлению услуг по суб­аренде следует открыть у себя КВЭД-2010 68.20. В противном случае — единщик должен покинуть упрощенную систему налогообложения, уплатив 15% единого налога с суммы полученного дохода от вида деятельности, который не указан в Реестре плательщиков единого налога (пп. 7 пп. 298.2.3, пп. 2 п. 293.4 НКУ).

Изменение сведений о видах экономической деятельности физического лица — предпринимателя (в нашем случае — добавление еще одного КВЭДа) подлежит обязательной государственной регистрации. Сделать это можно путем внесения соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц — предпринимателей (ч. 1 ст. 45 Закона № 755).

Для проведения государственной регистрации изменений в ЕГР необходимо представить госрегистратору следующие документы:

заполненную регистрационную карточку на проведение государственной регистрации изменений в сведения о физическом лице — предпринимателе (форма № 11, утвержденную приказом Минюста от 14.10.2011 г. № 3178/5);
документ, подтверждающий уплату административного сбора за государственную регистрацию изменений в сведения о физическом лице — предпринимателе.

Сейчас сумма административного сбора составляет 23 грн 36 коп. (абз. 1 ч. 2 ст. 10 Закона № 755).

Важно!

Реквизиты счета для уплаты административного сбора можно узнать здесь.

Далее в соответствии с п. 298.5 НКУ, не позднее 20 числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли такие изменения, единщик должен обратиться в Налоговую сЗаявлением о применении упрощенной системы налогообложения по форме, утвержденной приказом Минфина от 20.12.2011 г. № 1675. В данном Заявлении нужно поставить отметку в п. 5.3 «Внесення змін до свідоцтва платника єдиного податку*** щодо» напротив строки «видів господарської діяльності».

Следовательно, выполняя все вышеперечисленные условия, единщик группы 2 может сдавать в суб­аренду часть арендованного им помещения без каких-либо негативных последствий для пребывания на упрощенной системе налогообложения.

Екатерина ЧЕРНОВСКАЯ,

бухгалтер-эксперт

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *