Недоліки законодавства про управління багатоквартирними будинками

Едуард Трегубов, кандидат юридичних наук, експерт, громадський діяч

Вже понад рік в Україні діє оновлене законодавство в сфері управління багатоквартирними будинками, зокрема Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та нова редакція Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». У ЗМІ можна знайти чимало публікацій про ледь не революційні зміни, які повинні відбутись відповідно до вказаних законів. Подібні тези є цілком виправданими.

Водночас, як і більшість вітчизняних законів, Закони «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» не позбавлені недоліків, які потребують якнайшвидшого усунення. У цій статті пропонуємо зупинитись на деяких таких недоліках.

 Підрахунок голосів за прийняття рішення в ОСББ

У статті 10 Закону України «Про ОСББ» є суперечність щодо питання голосування та прийняття рішень. Так, у ч. 12 цієї статті вказується, що кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів,пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Проте вже в п. 14 Закону вказується, що рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, –більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Таким чином, хоча Закон прямо вказує, що кількість голосів залежить від метражу, проте в нормі щодо прийняття рішень Закон говорить про «кількість співвласників», а не кількість їх голосів. Очевидно, що половина загальної кількості співвласників не дорівнює половині голосів, обрахованих за принципом пропорційності від площі.

...

Для усунення цієї суперечності необхідно внести зміни до ч. 14 Закону «Про ОСББ», встановивши, що рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку».

 Тлумачення старих статутів ОСББ

Частина 12 статті 10 Закону «Про ОСББ» передбачає загальне правило, що кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Але, тут же закон встановлює, що статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.

У п. 3 статті 13 прикінцевих та перехідних положень Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вказано, що статути об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджені до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

Абсолютно всі статуту ОСББ, які були затверджені до прийняття цього закону (тобто до 01.07.2015) передбачали, що кожен член ОСББ має 1 голос незалежно від метражу. На сьогодні членство в ОСББ законом не передбачено. Виникає питання, чи продовжує статут старого ОСББ діяти в цій частині і чи можна його трактувати, як встановлений інший порядок голосування на загальних зборах? Іншими словами, чи всі співвласники в будинку з ОСББ автоматично отримують голоси пропорційно до площі, яка їм належить, чи вони продовжують мати по 1 голосу, оскільки їх старий статут ОСББ містить норму «1 член ОСББ – 1 голос», що є винятком, дозволеним новим законом.

Цю непросту ситуацію можна було б прояснити, доповнивши п. 3 статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» новим положенням такого змісту: «До приведення статутів об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджених до набрання чинності цим Законом, у відповідність із цим Законом, кожен співвласник (його представник) під час голосування на загальних зборах співвласників, установчих зборах та загальних зборах об’єднання має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку».

Визначення управителя в нових будинках

У Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що управитель має бути обраний до 01.07.2017, в іншому випадку місцева влада призначає конкурс. Нещодавно цю норму змінили і передбачили, що до моменту визначення переможця конкурсу послуги надає попередній ЖЕК.

Проте Закон не врегульовує, що робити з багатоквартирними будинками, які були нещодавно прийняті в експлуатацію та по яким ще немає договорів на обслуговування ліфтів, вивезення сміття і т.п. З одного боку, в таких будинках немає «попереднього «ЖЕКу», який би мав обслуговувати будинок до моменту призначення управителя, а з іншого – там апріорі немає необхідної кількості «оформлених» квадратних метрів, необхідних для будь-якого законного голосування.

Щоб нові будинки не потрапили в ситуацію, коли їх багато місяців просто нікому обслуговувати, варто законодавчо передбачити, що у будинках, у яких не оформлено право власності на 50+1 % від загальної площі квартир та нежитлових приміщень, послуги управителя надає замовник будівництва або визначена ним управляюча компанія, але лише до моменту визначення управителя співвласниками або за конкурсом.

 Зміст послуг з управління будинком

Оновлене законодавство запровадило термін «управління багатоквартирним будинком», але не встановило чіткого розмежування такого управління від послуг з утримання будинку і прибудинкової території.

Так, стаття 13 чинного Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачає такі види послуг:

  1. комунальні послуги (централізоване постачання холодної води, централізоване постачання гарячої води, водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем), газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо);
  2. послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо);
  3. послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо);
  4. послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).

В більшості публікацій в ЗМІ послуги управителя ототожнюються з послугами ЖЕКів. Тобто послуги з управління ототожнюються з послугами з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Проте із Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вбачається інше. Так, стаття 12 цього закону встановлює перелік витрат на управління будинком, серед яких витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Щоб не плутатись в термінологічних хащах необхідно Закон України «Про житлово-комунальні послуги» привести у відповідність з Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Проект нового Закону «Про ЖКП» припадає пилом в парламенті.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *